「奥池の土地価格が分かりにくいのですが？」

奥池の土地の広さは100坪以上平均150坪以上です。広い土地なら1000坪から2000坪の規模まであります。単純に単価と面積での掛け算は出来ません。広さ・地勢・風景・状態などを総合的に調査します。地価調査員により価格に相当の幅がでます。目に見えない市場動向を敏感に把握するに多少の年月がかかるでしょう。価格は感性です。売買取引を目的とする価格調査は不動産会社が1番詳しい。しかし、自信ある売買価格の算出には多少の経験は必要です。

土地の価格は、9種類あります。①市場取引価格、②固定資産評価額、③固定資産路線価、④相続税路線価、⑤公示地価、⑥基準地価、⑦不動産鑑定価格、⑧新聞オリコミ広告価格、⑨査定書価格など、順番に説明させて頂きます。

①市場取引価格→成約事例に基づく過去の取引実績により評価した価格。不動産取引業者の査定価格。（一部公開情報）

②固定資産税評価額→市町村役場が固定資産税や都市計画税の支払い額を算定する基本になる価格。公示地価や基準地価を基に導きだす価格。概ね公示地価や基準地価の7割程度です。固定資産税額は評価額から固定資産税標準額を算定し税率1．4％で計算。都市計画税評価額から都市計画税標準額を算定し税率0．3％で計算します。固定資産税の評価額が市場価格を上回る事は基本ありません。ただし、経済状況によっては逆転する事もあります。市場価格に評価額がお追いつかない事があるからです。（市町村・非公開情報、所有者には公開）

③固定資産税路線価→道路を基準にした㎡価格。（市町村・公開情報）固定資産税の概算を求めるのに便利。

④相続税路線価→公示地価・基準地価を基に相続財産の評価に使われる価格（国税庁・公開情報）

⑤公示地価→、法令に基づき国土交通省により毎年評価されている公的地価のうち、個別の地点、適正な価格が一般に公表されているもので、日本では地価公示法の公示価格を指す。（国土交通省・公開情報）

⑥基準地価→都道府県が不動産鑑定士の評価を参考に毎年７月１日時点で調査する地価。調査対象は全国約2万3000地点で、国が１月１日時点で調査する公示地価や国税庁が公表している路線価とともに、公的な地価評価として土地取引の目安とされている。住宅地、商業地、工業地などの用途地域ごとに基準地が選ばれる。土地を最も有効に活用した場合を想定し、建造物がある場合でも更地の評価とする。（都道府県・公開情報）

⑦不動産鑑定評価→公示地価や基準地価をもとに不動産鑑定士が独自の見識眼で不動産を評会するもの。価格については理論積根拠を表す。（不動産鑑定士。非公開情報、依頼者に対して評価書の提出）

⑧新聞オリコミ広告価格→広告価格。売り価格情報。表示価格で売れないと値下げを繰り返すことがあります。市場の動向をみて、価格を上げたり下げたりします。

⑨査定書価格→不動産販売会社が市場の成約情報や将来の市場性を基に独自の情報をもとに算出する価格。査定書の有効期間は3ケ月を前提とする。

【答え】奥池の土地価格は画一性でなく、多様性があります。http://www.kaiou.net/