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2016年3月27日日曜日
「奥池の道路は全て芦屋市の公道である？」
奥池の道路のほとんどが公道です。
ごく一部に共有の私道があります。芦屋市役所の道路管理の部署で確認出来ます。
私道は、原則維持管理をその所有者となります。
お問い合わせ
芦屋市都市建設部道路課管理係 電話番号：0797-38-2062 ファクス番号：0797-38-2163
芦屋市ＨＰで簡単な調査が出来ます。
奥池には、「奥池グリーンロード」の愛称があります。
芦有ドライブウェイ・奥池ハイランド南進入路から、奥池を経由し、ふたたび芦有ドライブウェィに出るまでの全長2．51ｋｍの道。閑静な住宅群と整備された緑豊かな街路、4季折々の奥池の自然美。
平成26年の台風11号に伴う奥池町の道路敷崩壊が有りました。日頃から急こう配の道路敷きや道路のひび割れなどの状態に注意します。必要が有れば芦屋市に連絡する事も必要でしょう。芦屋市の職員も毎日管理する事は出来ません。近隣住民の方が注意管理する事が最も大切です。
万一災害が起こると1年前後の復旧期間がかかる事もあります。日常生活で欠かせない道路の通行については普段からの意識が肝要。道路の寸断が災害の始まりです。早めの対策、避難が望まれます。
【答え】→誤り。http://www.kaiou.net/
「奥池は市街化調整区域にあるために建築が難しい？」
奥池は、都市計画法の「都市計画区域内」で「市街化調整区域」に入ります。市街化調整区域と聞くと一般的に建物の建築が難しいと思われる方も多いと思います。市街化調整区域でも多くの建物が有るのは周知の事実。奥池は、既に600戸以上もの建物があります。
住宅としての建物の建築については難しくありません。建物の設計及び許可申請について素人がすることは殆どありません。自身の建物の設計許可申請については自身でする事は可能です。ただし、知識と技能が多少必要でしょう。間取り位なら良否を別にすれば誰でも描けます。しかし、餅は餅屋で、技能能力からすればプロの建築士に依頼する事をお勧めします。施工会社(工事会社)では難しく、建築士で間取りの上手な方！
奥池は、芦屋市内で一番多くの「許可申請」が必要な地域です。（詳細下記参照）
奥池で建築が可能なエビデンスは、地区計画です。奥池の地区計画は、「奥池町地区地区計画」「奥池南町地区地区計画」の2つです。この地区計画により地域内で「住宅地区」内の場所に限り建物の建築の是非が明瞭に分かります。下記に建築のフローチャートを乗せておきます。都会に生活している方からみて「調整区域？」となるのも無理はありません。都市計画区域の構成は、市街化区域（建築可）、市街化調整区域（建築抑制）、比線引き区域（建築可）3つです。【答え】→難しくない。
「奥池で地下室の効用？」
使い方次第です。地下室と言っても、色々とあります。
①窓のない地下室。
②部屋の半分が地下にあるもの。
③部屋の1辺が地中にあり、3辺が地上にある。傾斜地に多い地下室。
④地中にある地下室で2辺にドライエリアがあり、採光のる窓がある。
⑤地中にある地下室で1辺に高窓がるもの。
⑥換気扇のない地下室。
⑦構造的に問題のある地下室。雨や、地下水のしみ込む地下室、結構あります。
地下室は、基本湿気が溜まります。対策として空気の流れをよくすることです。その対策として換気扇を使う強制排気。又は、風が入る構造にする。
地下室を造る時は、通風と採光を十分出来る事を確認する。そうでないと、居室としても倉庫としても使えません。
奥池は山地にあり梅雨時期は湿度が高くカビが出る事があります。そんな時は、除湿機を使う事になります。
欧米では、住宅に地下室を造ります。多くは部屋の上部は地面より高くして、窓を設けています。採光と換気、そして外の様子がわかります。これが半地下という地下室です。
地下室で死亡事故もあります。大量の水か地下室に入り込み部屋のドアが水圧で開かないことがあるのです。
地下室は強度が必要なので鉄筋コンクリート造となり地上の建築費用よりも割高です。
地中なので外の音が聞こえにくく、建物の外の状況が分かりません。その為に危険な事もあるのです。1人で地下室にいると危険です。
雨・風・気温等の気象調査や騒音などの調査、あるいは周囲の住居調査などあらゆる調査をしたうえで地下室を検討下さい。
【答え】→有ります。http://www.kaiou.net/
「奥池は庭に樹木を植えないといけない？」
植栽の規制は、兵庫県で「風致地区」により制限されています。
風致地区とは、良好な自然的景観を有する風致地区
風致地区とは、都市の風致（樹林地、水辺地などで構成された良好な自然的景観）を維持するため、都市計画法により都市計画で定められる地域地区です。
風致地区内では風致の維持を図るために、条例で定められた一定の行為を行おうとする場合、知事あるいは市長の許可が必要となります。
奥池は「第2種風致地区」市街化調整区域、市街化区域で自然的景観のすぐれた樹林地、緑につつまれた良好な住宅地等の地区
巻末の「兵庫県の風致地区内の行為の許可基準
（風致地区内における建築等の規制に関する条例 別表第4）」を参照ください。
「自然的景観」とは、人工の自然と解釈します。ただし、植栽が自然と融合するようにすることでしょう。根幹としては、人を優先して公共(近隣)の住環境を害することのないよう注意します。道路から見た、住まいの外観については画像などで行政と十分に話し合い法的に合致していることを確認します。周辺の景観は町の資産価値に大きな影響があります。
巻末の「兵庫県の風致地区内の行為の許可基準
（風致地区内における建築等の規制に関する条例 別表第4）」を参照ください。
お問い合わせ先→阪神南県民センター西宮土木事務所管理第1課
電話0798―39―6108
「奥池の建物の外壁は何がいいでしょう？」
奥池の冬は、市街地より温度が低くなり凍結・積雪があります。
よって、凍結による剥離するような素材は避けるべきでしょう。
例えば、タイルです。タイルは見た目が綺麗ですか、経年すると目地から水が浸入して凍結、隙間が開き、月日とともに剥離してしまいす。
外壁だけでなく、門扉周辺のタイルも剥がれます。綺麗な物ではありません。
板による外壁は、塗装を頻繁にしないと、腐ってしまいます。凍結等による表面の劣化は市街地より早いと思われます。木部については塗装を頻繁にして発水するようにしましょう。
木造住宅の場合はモルタル吹き付けが良いのではないでしょうか。
外壁の構造については・・・・
基本断熱材を多くとり、寒冷地仕様とする。
「奥池の建物の色彩制限ってあるの？」
奥池町と奥池南町とではその制限に違いがあります。「彩度・明度の色彩見本表」を確認して屋根・外壁の色彩制限を選択してください。
地区計画により、以下の通り取り決めがある。
彩度は色の鮮やかさを意味する。物体の分光反射率が平坦になる程、彩度は低くなる。
明度は色の明るさを意味する。明度の高低は、物体の反射率との相関性が高い。
「奥池南町の場合」（地区計画）
屋根の色彩は，こげ茶色（着色のための処理をしていない銅版葺を含む），暗緑色，
灰緑色又は暗灰色，もしくは自然素材（緑青のついた銅版葺，和瓦を含む）の色とし，
周辺環境と調和した落ちつきのあるものとする。
壁面の色彩は，茶系色等，自然と調和した落ちついた色調とする。
また，人工的に着色する場合は次に示す色は使用してはならない。
屋根の色彩は，Ｇ系色 明度5を超えるもの，及び彩度4を超えるもの
明度3を超え，かつ彩度2を超えるもの
無彩色 明度4を超えるもの
ＹＲ色 明度3を超えるもの，及び彩度5を超えるもの
壁面の色彩は，茶系色（Ｒについては5Ｒ～10Ｒ，ＹＲ，及びＹについては1Ｙ～5Ｙ）
明度値と彩度値の和が11を超えるもの
その他 彩度1を超えるもの
「奥池町の場合」（地区計画）
屋根の色彩は，こげ茶色(着色のための処理をしていない銅版葺を含む)，
暗緑色，灰緑色又は暗灰色，もしくは自然素材(緑青のついた銅版葺，和瓦
を含む)の色とし，周辺環境と調和した落ちつきのあるものとする。
壁面の色彩は，茶系色等，自然と調和した落ちついた色調とし，
①Ｒ(赤)，ＹＲ(橙)系の色相を使用する場合は，彩度4以下
②Ｙ(黄)系の色相を使用する場合は，彩度3以下
③その他の色相を使用する場合は，彩度2以下とする。
【答え】→有ります。
「奥池の建築家や建築会社」
奥池を車で走っていると一際目を引く建物に目を奪われることはありませんか。そんなとき、車を止めてしげしげと見とれてしまいます。偶然に所有者が現れると建築士さんや建築会社を尋ねる出来ます。そうでない時はどうすればいいのでしょう。
そんな時は、芦屋市役所の建築指導課に行きます。「建築概要書」の閲覧が無料で出来ます。設計者や工事施工者を控えて、パソコンで検索します。そうすると殆どの建築士や施工会社を調べる事ができます。建築には設計者と施工会社が別な場合と施工会社が中心となる設計施工型があります。どちらかの会社なりに施工事例として掲載されている事があります。
実際に設計施工を依頼しようとすると評判が気になります。そんな時は厚かましくはありますが実際に建てられた方にお尋ねするのが一番。
この「建築概要書」は殆どの自治体で閲覧及び写しを入手できます。ただし、間取り図は消してあります。ただし、昭和５０年以前の建物については無い事があります。
因みな、設計図書は大切なものと考え、建物が消滅するまで大切に保管する必要があります。リフォームや売買のときに役立つことは勿論、建物や土地の資産価値を裏付けるものなのです。
建物のプランニングは建築士、建物の工事は建築会社と分業する事がよりよい建築に繋がるものと思います。
「奥池の建ぺい率と容積率は、全ての同じである？」
奥池地区は、奥池町と奥池南町に分かれています。奥池町は3つの地域に、奥池南町は2つに分かれます。
奥池町は、建ぺい率は20％、容積率は50％と60％の2つ地域に分かれます。
奥池南町は、建ぺい率は20％、容積率は40％です。ただし、平家建ての場合は、建ぺい率が30％になる地域があります。詳細は別表を確認下さい。
「建ぺい率」とは、建築物の1階部分の敷地面積に対する割合のことです。例えば建ぺい率が20％では、敷地面積が500㎡の場合100㎡まで建築可能です。
「容積率」とは、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合のことです。例えば容積率40％では、敷地面積が500㎡の場合200㎡まで建築可能です。
「地域」や「建物の階数」により変わります。
土地を購入して建物を新築する場合、建ペい率・容積率が芦屋市内の市街地の半分の以下であるために、建物の広さを考えた土地選びをします。
例えば、延べ床面積が75坪(約250㎡)の平屋建てでは、敷地面積が約250坪以上(約826㎡)となります。2階建てでは敷地面積は約187坪以上(約618㎡)となります。
【答え】→同じではない。
「奥池で住宅の建築をしますが、自治会に届出する必要があると聞きましが本当ですか？」
奥池町の場合、「開発及び建築工事協定書」芦屋市奥池町自治会、環境対策委員会
奥池南町の場合「協定書」芦屋ハイランド自治会、環境対策委員会
協定書は芦屋市のホームページに掲載されています。自治会担当役員の連絡先は、市役所都市計画課にお問い合わせ下さい。電話番号 0797-38-2073
奥池町「開発及び建築工事協定書」一部抜粋
開発及び建築工事協定書、芦屋市奥池町〇番〇号にて実施する（以下本工事という） について芦屋市奥池町自治会 会長 （以下甲という）と事業主（施主）（以下乙という）及び施工業者 （以下丙という）とは、次の通り協定する。
(基本方針)第1条 この協定書は、工事施工及び建築に関する事項等、甲の住民に対する迷惑の防
止、生活環境保全に必要な事項について、甲、乙及び丙は相互に協力して良好な地域環
境を保持・育成する目的をもって作成するものである。
(工期)第2条 (1)乙、及び丙は、本工事の施工期間を平成〇年〇月〇日から
平成〇年〇月〇日までとする。但し、やむをえず延長する場合は事前に書面に
て甲に連絡し同意を得るものとする。
(2)乙、及び丙は、本工事に関する工程表を施工の前月末までに甲に提出するものとする。
(作業時間)第3条 (1)日曜、祝日、1月1～3日、8月14～16日は、作業を休止する。
(2)再の作業時間は、原則として、午前9時より午後5時までとする。
但し、音の出ない準備、後片付けの作業は除く。・・・・・・・（中略）
☆ 建設工事に関する要望書及び協定書補足事項
☆
※ 工程表と共に、配置図及び立面図を甲に提出してください。
※ 準備、後片付けの作業とは、騒音の伴わない作業の意味である。
大きな騒音とは、兵庫県公害防止条例にもとづく基準値を越える音のことである。
振動とは、近隣の建物及び構築物に影響を及ぼす可能性のある、地盤及び空気の振動のことである。
※ 環境、美観を損なう様な行為とは主に下記の内容のことである。
1．アパート、喫茶店、レストラン等、もしくは1区画2戸以上の建物、または日照その他近隣地区に対し迷惑を及ぼす建物、構築物、擁壁、柵等を建設・設置する
こと。2. 1区画の宅地を分筆し、讓渡すること。3．宅地を専用住宅以外の目的で使用すること。例 資材置場・倉庫・モータープール等として使用すること。農地として使用すること。(居住者の家庭菜園は除く)4．家畜、猛獣を飼育すること。
5． 立ち木を安易に伐採すること。6．外構を生垣としないでコンクリート壁とすること。なお、道路に面して高さ1ｍ以上の擁壁を設置する時は、高さの30％の壁面後退を行ない植栽して下さい。7．大きなアンテナ等を設置すること。8．リフト式の駐車設備を設置すること。9．広告用看板等を設置すること。 10. 排水管をむやみに・擁壁外に設置すること。11．落雷を誘発して危険の及ぶものを設置すること. (落雷の多い地区であるため)12. 道路側溝に土砂を堆積させたり、工事廃液・薬品等を流すこと。13．作業所内で飲酒、放歌すること。14．作業所内で臭いを発生させること。15．交通法規を無視して車両を運行すること。
16．クラクションを合図として鳴らすこと。17．道路をふさぐ状態で作業すること。18．道路上に釘、オイル等を散乱させること。19．トイレ以外で放尿等をすること。
2016年3月26日土曜日
2016年3月21日月曜日
「奥池の快適な住まいってどんな家？」
建物と建物を取り巻く周辺環境が居住性の良否を極めます。最適な選択をお勧めします。
全ては「施主の見識」と「建築士の能力」で決まります。
「夏の室内」は、蒸し暑いものです。そこで、涼風が部屋を通ると快適です。通風を考えた開口部かをチェックする。建物が竣工してから失敗に気付いても後の祭り。エアコンの強制換気に頼れば多くの費用がかかる割に不快感を伴います。自然の涼風程安定したものはありません。
夏の日差しは厳しく苦痛となるでしょう、そこで、軒を出す設計をお勧めします。屋内に直射日光が部屋に入りにくい。建物の西側には落葉樹を植えて日陰をつくる方法を考えて下さい。快適な住まいほど幸福はありません。
２階建物場合、階段の蹴上げは低く、踏面は広くを念頭にご検討下さい。高齢者目線と子供目線でお願いします。
間取りの基本プランニングは3回以下、3回以下で80％満足な間取りが出来ない時は建築士に対してお断りして、別の建築士を探しましょう。当然プランニングの前に施主の基本情報は的確に伝えることが条件となります。生活の情報と個人情報です。
構造的なことは建築士にお任せする。間取りは素人でも多少意見は言えます。建築のプロは間取りのプロフェッショナルであること。建築士は自分の設計した住宅に住んでいることが最低限の条件と考えます。施主を実験台にする建築士はやめましよう。
個人住宅でも展開図を作成する必要があります。そうしないと、高さの位置が分からず。
家電が入らないとか、怪我をしたりします。スイッチの場所が不自然になることが有ります。建築会社と建築士は別々に契約しましょう。建築士は施主の味方となります。多少難しい工事でも施工会社を監督してくれます。施主が監督することは出来ないのです。
任せられる建築士を探しましょう。建築士選びが幸福な住まい選びの最優先。
奥池の外構は、地区計画、風致地区、自然公園法、砂防指定、芦屋市住みよいまちづくり条例などで、細かく決められています。以上の法律は最低限守りましょう。
樹木の植栽については、私も多少の意見はあります。植栽の手入れや、樹木の倒木危険を考えると疑問があります。出来る事と出来ない事、しなければならない事を厳密に決めよう。
【答え】→色んな要素が有ります。 http://www.kaiou.net/
「道路側フェンスについて」
奥池は国立公園でもありますので、緑の美しい外構が理想です。街並みを緑豊かに、より自然な感じが望まれます。その分、手入れする手間、維持管理が必要です。
綺麗な街並みを維持するために、積極的になれる方が住まわれる事が望まれます。
家の荒廃は地域住民の意識努力以外に解決はありません。自身の住む町がより綺麗になる事に努力を惜しみません。
奥池の「地区計画」に以下の内容が記されています。ご参考ください。
●「奥池南町地区地区計画から」垣又はさくの構造の制限・・原則として生垣とする。塀またはフェンスとする場合は、道路面から1ｍ以上の高さになるものは高さの30％以上を後退させ、かつ、塀等が隠れる程度の植栽を施すこととし、有刺鉄線、波板、トタン及びベニヤ板等美観風致を妨げるものは使用してはならない。
●「奥池町地区地区計画から」垣又はさくの構造の制限・・道路に面して垣又はさくを設置する場合は、生垣・植栽を併設した塀・石垣、又はフェンス等とし、緑化の妨げとなるコンクリートブロック等にはせず、周辺環境と調和した落ちつきのある街並みの形成に努める。芦屋市のＨＰに地区計画全文が掲載されています。
「奥池の下水道は公共下水道道で、ガスは全て都市ガスである？」
【答え】→下水道は全域で、都市ガスは一部本管のない地域があります。
下水道は、奥池地区全域が公共下水道（芦屋市）の地域です。下水等官の調査は芦屋市役所でわかります。稀に前面道路に下水管がない場合があります。その時は市と協議し本管の設置を依頼します。費用は原則芦屋市が負担してくれます。予算の関係で工事時期等の調整や工事費用については個別に確認が必要です。都市ガスは、奥池南町で約９割以上、奥池町で約３割位が供給されています。ガス管の調査はインターネットの「ガスなびくん」でできます。詳細に調査する時は、最寄りの大阪ガス導管事務所に備えてある図面の閲覧をします。もし前面道路にガス本管が無い場合は本管の延長工事が必要となります。大阪ガスが一部負担してくれますが工事費用の負担が発生します。その費用は、延長距離や供給戸数（依頼者数）によって各戸の負担金が変わります。延長区間内で多くの申請者を募ることで各戸負担金は少なくなります。大阪ガスにご相談ください。震災後、電化住宅が増えた事により、都市ガスに対する切実生は低くなりました。都市ガスの供給が無い場合は、オール電化に切り替える事が多く、都市ガスの代替えとして電化が進んでいます。その他のライフラインについて、ＮＴＴ電話回線、Ｊ-ＣＯＭケーブル回線、ｅｏネット、
Ｊ-ＣＯＭは、テレビ・電話・インターネットが使えます。パラボラアンテナで衛星放送が受信できます。
下水道は、奥池地区全域が公共下水道（芦屋市）の地域です。下水等官の調査は芦屋市役所でわかります。稀に前面道路に下水管がない場合があります。その時は市と協議し本管の設置を依頼します。費用は原則芦屋市が負担してくれます。予算の関係で工事時期等の調整や工事費用については個別に確認が必要です。都市ガスは、奥池南町で約９割以上、奥池町で約３割位が供給されています。ガス管の調査はインターネットの「ガスなびくん」でできます。詳細に調査する時は、最寄りの大阪ガス導管事務所に備えてある図面の閲覧をします。もし前面道路にガス本管が無い場合は本管の延長工事が必要となります。大阪ガスが一部負担してくれますが工事費用の負担が発生します。その費用は、延長距離や供給戸数（依頼者数）によって各戸の負担金が変わります。延長区間内で多くの申請者を募ることで各戸負担金は少なくなります。大阪ガスにご相談ください。震災後、電化住宅が増えた事により、都市ガスに対する切実生は低くなりました。都市ガスの供給が無い場合は、オール電化に切り替える事が多く、都市ガスの代替えとして電化が進んでいます。その他のライフラインについて、ＮＴＴ電話回線、Ｊ-ＣＯＭケーブル回線、ｅｏネット、
Ｊ-ＣＯＭは、テレビ・電話・インターネットが使えます。パラボラアンテナで衛星放送が受信できます。
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