転居をする前に一息。1日で調べられる転居先の公開情報と足で調べるチェックリスト。
・自治会の有無、子供会の有無
・町内の人口
・歴史
・交通手段
・買物先
・学校区
・地理、海抜
・気候
・ライフライン
・建築基準法上の用途地域、建物高さ制限
・歴史、宅地が出来た年代
消防署、救急車、
上水道の水源、水道料金、
自然災害履歴
2016年3月18日金曜日
2016年3月14日月曜日
「貴方の土地は何番目？」
地番は登記されている世界に1つの固有のものです。古いものほど数字が小さく、新しいものほど数字が大きくなります。ただし、同時に多くの土地を分割した時は、数字が多くても変わりません、奥池の地番は1から始まります。例えば1番○○○となります。奥池町は3桁が多く、奥池南町は4桁が多いです。まだ、2000以上は見た事が有りません。
地番は土地を分割する毎に増えていきます。奥池町と奥池南町は元々の町名は奥山です。昭和50年代に変更されました。今も奥山の町名はあります。
別に、郵便の届く住所、市役所が決めた住所が「住居表示」です。門扉などに金属製のプレートを貼り付けます。
通常、奥池町○番□号とあります。
住所の表示をよりわかりやすくし、郵便物の誤配等を防止するために、平成24年5月1日より住居表示実施区域内で、同じ住居番号の建物に枝番号を付定することができるようになりました。
奥池町○番□―△号となります。
お隣と同じ住所となっている場合は芦屋市にご相談下さい。
問合せ先：都市建設部総務課 ＴＥＬ0797―38―2063
【答え】登記識別情報（登記済証・権利証）で分かります。
「奥池の土地価格が分かりにくいのですが？」
奥池の土地の広さは100坪以上平均150坪以上です。広い土地なら1000坪から2000坪の規模まであります。単純に単価と面積での掛け算は出来ません。広さ・地勢・風景・状態などを総合的に調査します。地価調査員により価格に相当の幅がでます。目に見えない市場動向を敏感に把握するに多少の年月がかかるでしょう。価格は感性です。売買取引を目的とする価格調査は不動産会社が1番詳しい。しかし、自信ある売買価格の算出には多少の経験は必要です。
土地の価格は、9種類あります。①市場取引価格、②固定資産評価額、③固定資産路線価、④相続税路線価、⑤公示地価、⑥基準地価、⑦不動産鑑定価格、⑧新聞オリコミ広告価格、⑨査定書価格など、順番に説明させて頂きます。
①市場取引価格→成約事例に基づく過去の取引実績により評価した価格。不動産取引業者の査定価格。（一部公開情報）
②固定資産税評価額→市町村役場が固定資産税や都市計画税の支払い額を算定する基本になる価格。公示地価や基準地価を基に導きだす価格。概ね公示地価や基準地価の7割程度です。固定資産税額は評価額から固定資産税標準額を算定し税率1．4％で計算。都市計画税評価額から都市計画税標準額を算定し税率0．3％で計算します。固定資産税の評価額が市場価格を上回る事は基本ありません。ただし、経済状況によっては逆転する事もあります。市場価格に評価額がお追いつかない事があるからです。（市町村・非公開情報、所有者には公開）
③固定資産税路線価→道路を基準にした㎡価格。（市町村・公開情報）固定資産税の概算を求めるのに便利。
④相続税路線価→公示地価・基準地価を基に相続財産の評価に使われる価格（国税庁・公開情報）
⑤公示地価→、法令に基づき国土交通省により毎年評価されている公的地価のうち、個別の地点、適正な価格が一般に公表されているもので、日本では地価公示法の公示価格を指す。（国土交通省・公開情報）
⑥基準地価→都道府県が不動産鑑定士の評価を参考に毎年７月１日時点で調査する地価。調査対象は全国約2万3000地点で、国が１月１日時点で調査する公示地価や国税庁が公表している路線価とともに、公的な地価評価として土地取引の目安とされている。住宅地、商業地、工業地などの用途地域ごとに基準地が選ばれる。土地を最も有効に活用した場合を想定し、建造物がある場合でも更地の評価とする。（都道府県・公開情報）
⑦不動産鑑定評価→公示地価や基準地価をもとに不動産鑑定士が独自の見識眼で不動産を評会するもの。価格については理論積根拠を表す。（不動産鑑定士。非公開情報、依頼者に対して評価書の提出）
⑧新聞オリコミ広告価格→広告価格。売り価格情報。表示価格で売れないと値下げを繰り返すことがあります。市場の動向をみて、価格を上げたり下げたりします。
⑨査定書価格→不動産販売会社が市場の成約情報や将来の市場性を基に独自の情報をもとに算出する価格。査定書の有効期間は3ケ月を前提とする。
【答え】奥池の土地価格は画一性でなく、多様性があります。http://www.kaiou.net/
「奥池で住宅の購入に銀行融資が利用できますか？」
殆どの金融機関で融資を受ける事が出来ます。
「市街化調整区域」であるために都市部の金融機関支店の行員には奥池の建築制限について分かりません。「再建築ができるのか」などの質問があります。丁寧に説明するとご理解頂けます。
奥池で住宅を購入する場合、住宅ローンにいくつかのメニューが有ります。
①都市銀行
②第二地銀
③信用金庫、信用組合
④農協（ＪＡ）
⑤政府系金融機関（住宅金融支援機構）フラット35、ゆうちょ銀行
⑥インターネット型住宅ローン会社（新生銀行、楽天銀行、ソニー銀行、イオン銀行、住信ＳＢＩネット銀行、その他）
個人差がありますが、会社員の方で物件価格の110％位まで融資できます。（物件費用+諸費用+改装費用）
現在は、金利が低い時代です。長期固定金利で2．0％以下と大変低い。
【答え】→できます。 http://www.kaiou.net/
「奥池は土地が広いので固定資産税が高い？」
固定資産税は地方税法の1つです。
奥池では分譲の場合敷地の最低面積の制限があります。500㎡以上、700㎡以上、1000㎡以上の3地域に分かれます。
土地500㎡で更地の場合は約年間25万円の固定資産税（税率1．4％）になります。固定資産税の基になる評価額は土地の形状、地勢等によって違いますので条件が悪くなれば25万円以下になる事も多くあります。住宅を建築した時は、土地の固定資産税は軽減されます。更地の場合25万円とすると9万3000円の半分以下となります。
建物を建築すると、今度は建物の固定資産税が課税されます。建物の構造仕様により一口には申し上げられません。芦屋市市役所では一般事例についての公表が有りません。東京都の場合で木造の㎡当り8～10万円を目安にしています。床面積が150㎡で㎡当り10万円とすると総額1500万円となります。年税額は21万円です。
新築で床面面積が50㎡以上から280㎡以下が条件となります。新築では3年間は税額が2分の1に軽減される制度が有ります。
よって、新築住宅の場合、3年間は約19．8万円となり、その後は約30.3万円となります。3年に一度、土地評価額の見直しと建物の減価償却による建物の評価額見直しがあります。毎年5月頃に届く固定資産税等の納付書に評価額、固定資産税標準額、税額をご確認ください。また、毎年4月1日から「固定資産税の縦覧・閲覧」制度があります。所有する不動産の固定資産税についての計算方法や評価額、土地建物使用状態について確認しましょう。現況に合致しない課税がされている事が稀にあります。減額になるケースや増額してしまう事がありますので慎重に対応下さい。
固定資産評価基準（総務省）
http://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/ichiran13/pdf/kaoku.pdf
「固定資産税」と言えば普通は、「固定資産税と都市計画税」の合計を支払う事になります。奥池は、市街化調整区域で都市計画税の非課税地域になります。
都市計画税の税率は0．3％、固定資産税の税率は1．4％です。市街化区域より固定資産税は、前記のケースで年間約6．5万円安くなります。
【答え】→そんなに高くありません。 http://www.kaiou.net/
2016年3月12日土曜日
「アメリカ住宅事情」
「アメリカ住宅事情」
住宅購入 日本とアメリカの違い
■住宅の購入は有利な資産運用として
平均的なアメリカ人は、大学を卒業して仕事について、安定した収入を得るようになり数年経つと、家の購入を考え始めます。ほとんどの人は、もちろん銀行から住宅ローンでお金を借りて購入するわけですが、日本と次のような点で決定的に違うようです。
1．買う対象となる家はたいてい中古住宅です。
2．一生その家で暮らそうという人はほとんどいません。
3．買う時の判断基準となるのは、その家が売る時に高く売れるかどうかという事です。
4．土地は建物と一体的に評価取引され、使われていない土地の評価は高くありません。
銀行から借金をしてまで住宅を購入するのは、その方がずっと節税になるという事と、優良な不動産（土地と建物）は将来必ず値上がりして、銀行にお金を預けておくよりも有利な資産となるからです。日本では、土地はともかく借金をして購入した建物は、消費財として評価され、毎年減価償却されて20年も経つと資産価値はまったく無くなってしまいます。アメリカでは、住宅の購入は一種の投資（有利な資産運用）と考えられているのに対して、日本では逆にきわめて大きな負債を抱え込むことになってしまっています。
■家の履歴書
しっかり建てられた住宅は、木造であっても100年以上の耐久性を確保することは難しいことではありません。アメリカの平均的な都市部の住宅地は、100年から100年近く使われ続けている木造住宅で占められています。居住者はどんどん移り変わっても、中古市場が発展していて、その時にその家に住むことが必要な新しい居住者に転売されていきます。
カリフォルニアなどでは、購入しようとする家が今までどのように手入れされてきたかが詳しく具体的に記録され、その情報が購入者に開示されていて不動産の評価価格にも反映されています。購入した人も、将来その家をより高く売ることを考えて、家の履歴書（カルテ）をしっかり作り、第三者機関としての役所に届け出ています。
■不動産評価の悪循環
日本では、湿潤な気候風土のせいで木造の住宅の耐久性が短いなどと言う人がいますが、正当な主張ではありません。日本は古来から世界で最も優れた木造建築の歴史があり、世代を超えて使われ続けた住宅の例はまだ全国に多数あります。そのような例が消えていくのは耐久性が原因ではなく、人々の価値観や生活様式の変化、そしてそのような建築が存続することを許容しない様々な基準や法律などの社会的制度ができたためでもあります。
さらに、戦後建てられた住宅は、質より量を重視したため、大きさや構造、仕様が貧弱で、とても不動産としての評価に耐えられなかったものが多かったため、必ず値上がりする土地に比べて担保価値は低く見られてしまったのでしょう。建物に担保価値が認められないとどうなるか。建物は消費財と同様に評価され、家を建てるにしてもいかに安く作るかが主要な目的になってしまうわけです。そうすれば当然、耐久性の高い世代を超えて使われていくような良質な住宅は建てられなくなってしまう事になります。
■アメリカにおける住宅ローンの日本との違い
アメリカで一般的な住宅取得者が組む住宅ローンは、日本の住宅ローンとはまったく違ったノンリコースローンです。これは非遡及型ローンとも呼ばれ、担保にした不動産以外に債務が及ばない融資のことで、「人」（会社）の信用を担保にする日本の通常の融資とは異なり、不動産そのものの収益力を担保にした住宅ローンです。自分が住む住宅の場合の収益力とは何か。それはすなわち、家賃を自分に支払い住宅ローンの返済に充てるということで、住宅ローンが完済するまでは銀行などの金融機関と住宅の居住者が、その住宅の共同所有者として、また共同管理者として運営していくことになります。途中で居住者が家賃を支払わなくなったり転居した場合は、建物の所有権は銀行に移り、居住者は居住していた間だけの家賃を支払っただけで、その後銀行に対してローンの残金が残るなどの負債が発生することはありません。優良な物件で、居住している間に市場評価価格が上がれば、銀行にローンの残金を返済してから家を売り払って、利益を得て転居することも可能です。家を購入して所有するといっても限りなく賃貸に近い感覚で、住宅は社会的資産として、中古市場を通して継続して使われ続けることが出来るわけです。
（米澤正己氏より）
2016年2月15日月曜日
登録:
投稿 (Atom)